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经典案例

物业纠纷诉讼案件下降超八成

  城市住宅小区物业纠纷大量涌现,已成为城市基层群体性纠纷的重要源头之一,这给政法机关如何进一步提升城市社会治理能力提出新课题。

  《法制日报》记者近日在★▽…◇江苏省泰州市采访了解到,仅在实◆●△▼●有人口55万人的核心城区海陵区,各种因素导致物业纠纷矛盾叠加,呈现向行政机关投诉、到法院诉讼案件逐年大量增长、群体性纠纷时有发生等态势。

  自今年2月起,海陵区人民法院携手住建◇…=▲局、镇街(园区)、居(村)委会等建立了“3+1”物业纠纷调处机制,抓住了物业纠纷多元化解的关键点。“我们坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面,创造出司法与行政联合化解物业纠纷的新模式,取得很好的效果。今年上半年到法院的诉讼案件仅45件,与2018年同期287件相比下降了84.32%。”海陵区法院党组书记、院长蒋蓓介绍。

  早在2017年11月,海陵区法院就结合近年来物业纠纷案件持续高位增长的情况,进行了全面梳理和总结,形成《海陵区涉物业纠纷案件审判报告(2013年-2017年)》。

  该报告显示,2013年1月到2017年10月,该院共受理涉物业纠纷案件1936件,并从2013年收案197件增长到2017年仅前三季度就有610件。报告还梳理了诉讼标的较小、纠纷形式多元、业主举证困难、业主败诉率高等六方面审理特点。其中,物业服务企业追缴物业服务费案件成批量诉讼,而业主之所以未按时缴纳物业费,原因大多是公共管理不到位、物业服务企业服务不及时、不全面、不规范。

  虽然物业纠纷标的额小,但一旦大批案件诉至法院,往往会引发业主对物业服务企业的不满,进而加剧双方矛盾,一些小区甚至出◁☆●•○△现业主联名要求更换物业公司的情况。仅2018年,区住建局受理的物业纠纷投诉就高达5000件次,因物业纠纷引发的群体性纠纷近10起,物业纠纷案件已占海陵法院全部民商事案件10%以上。海陵区法院党组成员、副院长刘宗开认为,法院审判仅是治标,而通过联合行政机关、基层组织等加强源头治理才是治本。只有建立诉讼与非诉★◇▽▼•讼化解机制,才能做到标本兼治,真正促进社区的和谐与稳定。

  据了解,海陵区法院相关调研报告获得区委、区政府领导重视后,副区长肖六林专门要求住建局认真研究,积极对接法院,拿出具体措施方法把矛盾化解在诉前。

  在海陵区法院主导和推动下,先后与区住建局共同出台了《关于联合化解物业纠纷的实施意见》《物业纠纷行政调解工作守则》等制度规范,全面构筑起居(村)委会、镇街(园区)、住建部门+司法审判的物业矛盾调处“3+1”机制,做到矛盾纠纷层层分流、梯次化解,确保小问▲=○▼题不出社区,大问题不出街道。

  今年6月25日,经过3个多月试运◆■行,海陵区物业纠纷调解中心正式挂牌成立,由区住建局派驻两名专职调解员负责全区物业纠纷行政调解工作。同时,在全区选聘146名社区调解员,及时调处所在▪▲□◁社区的物业纠纷。对基层调解员调解不成的◇=△▲复杂纠纷,转入调解中心由专职调解员和法院共同▪…□▷▷•调解,仍调解不成的转入诉讼程序。

  “行政调解员对各个小区的物业管理情况都很熟悉,他们提供的调解方案更加符合客观实际,甚至一些开发商遗留问题,也能够顺带解决。这样的调解往往能够做到案结事了,双方当事人都能满意。”海陵区法院物业纠纷审判团队龚习琴法官说。

  “在法官指导下,调解工作室运行3个月以来我们已经成功调解161件物业纠纷,最终进入诉讼程序的仅有20件。”调解员袁瑞琴▽•●◆说,“在调解过程中,我们也掌握了各个小区的物业矛盾☆△◆▲■焦点和问题所在,为住建局开展行政管理工作提供了有效信息,提高了工作的精准性和实效性。”

  “中心的设立在全省范围内也是首创,这是新时期府院良性互动的新举措,能够有效整合行政和司法力□◁量,多元化解物业管理矛盾纠纷,做到化干戈、息讼端、促和谐、创法治。”海陵区委副书记张兆洋说。

  据了▪•★解,海陵区法院向区委、区政府提出“以人为本,源头治理”理念,建议规范物业管理▲★-●行为,从源头上减少矛盾,从根本上化解矛盾,加快建设社会治理首善区和民生幸福先导区。

  根据这一建议,海陵区委、区政府出台《海陵区物业管理工作十项规范》《物业管理规范化考核细则》《党建+物业试点工作方案》《物业管理区域相关公示办法》《物业费审计工作方案》等制度规范,形成了基层组织党建引领、服务财务公开透明、小区业主自治管理、住建部•□▼◁▼门巡查评分、矛盾纠纷多元化解、司法服务全程保障的多元一体新格局。

  “在楼道口就能看到墙上公示的服务标准、服务内○▲-•■□容、收费标准,使我们消△▪▲□△费得明明白白。”翰林雅居小区的业主王奶奶称赞道。“物业管理规范化是个真正让企业做大做强的好举措,业主的怨气没了,我们收缴物业费也就不难了。”银泰物业负责人王经理表示。

  “在推动服务公开透明的基础上,我们建立了物业服务红黑榜评价机制,在黑榜上◆▼出现三次以上的物业公司会被约谈整改,对屡教不改的物业企业,将由街道建议小区业主大会启动物业项目退出程序,确保物业企业按照合同约定提供优质服务。”区物管办主任▲●…△毛松云介绍。

  为支持行政机关依法调处物业纠纷,海陵法院充分发挥审判职能,制定出台了《物业纠纷诉讼案件审理指南》,将行政机关对物业服务企业服务质量的评定结果作为证据使用,对物业服务合同中经常引起争议的条款进行了明确,有效解决了业主“举证难”和行政调解中调解员理解尺度问题,实现了行政管理与司法审判无缝对接。

  “有了海陵法院的推动、支持和保障,我们开展行政管理工作才更有动力和底气,物业管理新机制才得以顺利构建。”海陵区住建局副局长刘飞说,今年业主的投诉率同比下降了近20%,物业费收缴率上升了10%。

  “海陵区法院物业纠纷诉源治理新模式,不仅减轻了当事人讼累,让人民群众有了更多获得感,而且减少了社会矛盾,维护了基层的和谐稳定,为提升城市社会治理水平作出了贡献。”海陵区委常委、政法委书记徐志仑说。(记者丁国锋通讯员陈骁吴嘉臻)

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